【诉讼缘由】

小区“管家”去留之争

    福州元洪锦江小区，位于台江区北江滨板块，是2000年前后该区房价最贵的住宅区，住户以长乐、福清、连江籍为主。去年5月份，小区二期住宅区内，发生了一场牵动着全体业主神经的“炒物业”风波。

    “那个夜晚，业主们几乎没法睡。”一年多过去了，一名业主仍然记得5月24日凌晨“闹哄哄”的场景。她向记者回忆道，那晚，小区业委会请来的新“管家”———福州凯祥物业有限公司正式入驻，而作为开发商旗下的融侨物业，则宣布“退出”。

    “物业突然变换，不少业主奔走相告‘要找业委会讨说法’。”这名业主说，在部分业主的主导下，小区业主进行了一场“反对换物业”的签名表决。这份表决材料显示，484户住户除128户未入住外，356户中有246户要求融侨物业继续接管。

    事实上，表决材料是为了反驳半个月前由业委会提供的一份“80%业主同意换物业”的意见书。不少业主认为，这份意见书“业主仅签字同意授权业委会，与融侨物业谈判，下调物业费等事宜”，并不代表业主同意引入凯祥物业。

    一名陈姓业主向记者说起这份“意见书”的来历：当时，业委会成员上门递意见书，“说若同意下调物业费就签个字，一些业主没细看就签下名，有相当部分还是不知情的保姆和小孩签的”。

业委会票决被认定程序违法

    前日下午，小区二期业委会林主任向记者表示，业主在意见书上签字，表达的意思是真的，只是未走法定的提前15天告知要投票的程序，也没请街道办和主管部门到场监督，“我们没有经验，这个疏忽成了业主事后反悔的把柄。”

    他认为，业委会并没有操控物业更换事宜，也没有“参股新物业”等不可告人的目的。而包括业主及原物业在内的多名知情者则透露，业委会个别成员换物业的目的，除了分享小区公共经营场所每年多达50万元的收益外，更想参股新物业。

    据了解，凯祥物业进驻后，部分业主以管理不善、设备维护不佳等理由，拒交物业费，以此与业委会和物业抗争。此后，福州市房管局、台江区房管局及街道办介入，并发函业委会告知选聘物业的程序违法，并责令业委会召开业主大会重新投票表决。但是，一年多过去了，重新表决是否选聘管家的“大事”，并未付诸实施。

    在这场持续一年多的纠纷中，尽管主管部门、街道办多番协调，但终未能解决。此后，发生多名业委会成员辞职、物业状告业主长年拖欠物业费等事情。最终，业主张先生在众多业主的签名支持下，起诉业委会和物业公司，要求解除物业服务合同。

【庭审焦点】

投票程序违法合同是否有效？

    前日，台江区法院公开审理此案。除了原告业主张先生到庭外，多名“铁杆”业主及融侨物业的相关人员到场旁听，业委会和凯祥物业则委托代理律师出庭。
   庭审的焦点是，业委会与凯祥物业签订的《物业管理服务委托合同》是否有效。原告代理律师认为，业主仅授予业委会定价权，并未授予选聘权，而业委会未经法定程序选聘物业，应予撤销合同。被告代理律师称，合同是双方的真实意思表示，更换物业是经过业主大会的书面征求意见书，且双方签完合同后才进驻小区，此事还向街道、居委会报备过。另外，凯祥物业对小区进行了事实管理，业主认可度高，有92％的业主缴纳了物业费。

物业资质被撤销能否继续接管？

    元洪锦江二期的前期物业，是具有一级资质的融侨物业公司，而凯祥物业仅为暂定三级资质，其资质已在上月被福州市房管局依法注销。

    暂无资质的物业能否继续接管小区，这也成为争议焦点。原告提出，物业资质被撤销后，其不具有行为能力，所以之前签订的合同属无效合同，应解除或终止。被告认为，物业公司被注销的只是暂定三级资质，目前已经申请到了正式三级资质，并不影响履行合同的能力。

    福州市这两年来已有80家物业被注销资质，但仍有部分物业继续管理小区。记者昨从福州市房管局及台江区房管局相关负责人处得知，被注销资质的物业中，相当部分是已退盘的，考虑到小区的稳定，一般会允许物业在过渡期内继续接管，这期间业委会可另行选聘新物业。

    据了解，此案并未当庭审结。

【记者观察】

业委会是非多 症结究竟在哪

    元洪锦江二期上演的纠纷，在福州并非个案。近两年来，福州良辰美景、海景花园等多个小区，都闹过了业委会、物业、业主、开发商等方面的官司。

    据透露，福州约七成小区未成立业委会。而一边是各方期待成立业委会，监督物业、开发商，一边又是业委会成立后，引发的种种是非。

    症结究竟在哪儿？省物业管理协会一名负责人称，小区业委会成立，搭起了小区的常态监督体系，大部分业委会成员是热心的。但最根本的问题是，各主体对法律法规认知的不足或易位，这就容易产生业委会违规、越权操作：本该由业主大会通过的事宜，由业委会几个成员说了算；本该是属全体业主共有的收益，却没有监督好，任其流向开发商或物业……

    福州市物业管理协会有关人士称，业委会需要更有领导能力的人，目前不少小区的业委会成员或由离退休人员组成，热心过高能力不足；有的小区，律师、法官进入业委会，但时间抽不出来，也难以参与日常议事；甚至有个别业委会成员存在私心，更是难以胜任。

    在业界有着良好口碑的台江某小区业委会主任坦言，业委会成员是“吃力不讨好”的差，而“众口难调”、与物业配合过密等，都会得罪部分业主；老为业主说话，又易得罪物业，工作配合起来难度重重。“要给予业委会更多的理解。”他认为，业委会作为新生组织，真正规范运作需要一个过程，而业主的支持很重要。

    显然，小区的良性运作，绝不单单靠业委会，业委会也不应仅承担“业主维权组织”的角色。业界也在呼吁“五方主体”———开发商、物业、业主、业委会、街道办，都要识透法律框架内的“游戏规则”，做到合力守则守职，不越权越位。